Thị trường bất động sản Bắc Giang: Vẫn tiềm ẩn nguy cơ “vỡ bong bóng”

Sau làn sóng thứ 4 của dịch, thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Giang đã sôi động trở lại với hàng loạt các phiên đấu giá đất được tổ chức thu hút hàng nghìn lượt người tham gia. Tuy nhiên, các giao dịch đất chủ yếu vẫn là mua đi bán lại kiếm lợi nhuận, chưa có nhiều người bỏ tiền mua đất với mục đích để ở.

Đất sau đấu giá nhộn nhịp người mua, bán.

Giá đất tiếp tục được đẩy cao

Trong số các cuộc đấu giá đất hiện nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, tại thành phố Bắc Giang và huyện Việt Yên vẫn luôn sôi động nhất. “Vùng lõi” của thành phố hiện nay hầu như không còn quỹ đất, do đó các dự án tập trung vào các khu đất được coi là “ngoại ô” như tại các xã Đồng Sơn, Tân Tiến, Dĩnh Trì… Tuy nhiên, các thửa đất trúng đấu giá đều cao hơn so với giá sàn khoảng 800 triệu – 1,2 tỷ đồng/lô. Tại huyện Việt Yên, nơi đang có 2 khu công nghiệp lớn nhất của tỉnh là Quang Châu và Vân Trung thì giá đất được đẩy lên khá cao và vẫn luôn thu hút rất đông các nhà đầu tư đến tham gia.

Mức giá sàn luôn trên 10 triệu đồng/m2 nhưng luôn được trả ở mức cao hơn rất nhiều. Điển hình như tại phiên đấu giá ngày 3/10 cho khu dân cư Dục Quang, mặc dù chỉ có 44 lô đất nhưng có tới hơn 600 hồ sơ tham gia đấu giá. Kết quả, toàn bộ các lô đất đã được đấu thành công với tổng số tiền thu về là 93 tỷ đồng, chênh so với khởi điểm hơn 28 tỷ đồng. Trong đó, lô cao nhất có giá hơn 4,6 tỷ đồng, tăng 1,6 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Tại các địa phương khác trong tỉnh, thị trường bất động sản cũng diễn ra khá sôi động. Hầu như các phiên đấu giá đất đều chật cứng người đến tham gia. Giá đất cũng được đẩy lên chót vót. Khảo sát tại huyện Lạng Giang, mức trúng đấu giá đất trung bình khoảng từ 12-18 triệu đồng/m2. Tại Yên Dũng, giá đất tại các xã cũng dao động khoảng 10 triệu đồng/m2. Cá biệt có những xã như Nội Hoàng, giá luôn khoảng 25-35 triệu đồng/m2. Tại thị trấn Phồn Xương, huyện Yên Thế, không ít lô đất đã trúng đấu giá ở mức… không tưởng với số tiền khoảng 6,7 – 8,7 tỷ đồng/lô (khoảng 100m2), cao hơn gấp đôi so với giá sàn đưa ra.

Giao dịch sau đấu giá: Kẻ cười, người khóc

Sau các cuộc đấu giá, “chợ đất” mọc lên ngay lập tức và ngay tại điểm đấu giá đồng thời với một “chợ đất” khác cũng sôi động không kém tại thực địa. Và chỉ trong ngày, đã có khoảng hàng chục lô đất được sang tay ngay với giá chênh lệch từ 80-150 triệu đồng/lô chỉ với một tờ ghi số lô đất trúng đấu giá. Điều này cho thấy, phần lớn những người trúng đấu giá đều không có nhu cầu thực sự mà chỉ tham gia để đầu cơ “lướt sóng”. Do đó, những người có nhu cầu thực sự về đất ở rất khó tiếp cận nguồn đất với đúng giá trị của nó.

Song, gần đây đã xuất hiện tình trạng “bỏ cọc”, kêu “cứu cọc” của những người đã trúng đấu giá. Việc tỉnh Bắc Giang đang nâng mức đặt cọc đấu giá lên khoảng 80-150 triệu đồng/lô đã khiến cho nhiều “đầu nậu” đất phải cân nhắc rất kỹ khi quyết định mức giá để tham gia đấu giá. Thống kê tại thành phố Bắc Giang và huyện Lạng Giang trong thời gian qua đã có khoảng 30 lô đất bị bỏ cọc. Đa số các lô đất này trúng đấu giá ở mức gấp đôi so với giá sàn cho thấy các chủ đầu tư đã không chịu được mức giá này khi nó “vượt trần” thị trường quá cao. Tại huyện Yên Dũng, trong cả năm 2020, chỉ có 5 trường hợp bỏ cọc, tuy nhiên tính đến hết tháng 10/2021 đã có 52 trường hợp bỏ cọc với số tiền trúng đấu giá lên đến gần 100 tỷ đồng.

Việc nhà đầu tư bỏ tiền để tiếp tục làm các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất có thể dẫn đến việc thua lỗ sau này hoặc ít nhất cũng bị chôn vốn khiến cho các nhà đầu tư phải cân nhắc và quyết định “bỏ cọc” chứ không “ôm đất”.

Quyết tâm làm “trong sạch” thị trường bất động sản

Ông Đào Công Hùng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang cho rằng, tình trạng sốt đất “ảo” có xuất hiện trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là những tháng đầu năm 2021. Một trong những lý do là việc các dự án huy động vốn ngay cả khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng dưới nhiều hình thức khác nhau.

“Hiện, trên địa bàn toàn tỉnh có 62 dự án khu nhà ở, khu đô thị, trong đó có 38 dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, tôi cũng cho rằng, thị trường bất động sản Bắc Giang chưa phát triển lành mạnh cho lắm. Một số dự án khu đô thị, khu dân cư chưa đủ điều kiện nhưng đã có tổ chức, cá nhân môi giới, kinh doanh bất động sản đã lập các trang web, đưa lên facebook những thông tin không bình thường, để mời gọi người dân tham gia đặt cọc giữ chỗ, giữ phần đất mà mình định mua. Khi nào dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ bán lại cho người dân này với giá theo hệ số hoặc theo giá thị trường. Vấn đề này, Sở Xây dựng đã biết và đã phối hợp các cơ quan và xem xét, xử lý theo các quy định pháp luật”, ông Hùng nói.

Tuy nhiên, vấn đề khó khăn hiện nay là Luật Kinh doanh bất động sản không quy định về việc đặt tiền giữ chỗ hay vay tiền mà nó liên quan đến các quy định của Luật dân sự là doanh nghiệp và người dân có quyền vay tiền của nhau để hợp tác kinh doanh đầu tư. Do đó, để hạn chế tình trạng nêu trên, Sở Xây dựng Bắc Giang đã tăng cường các biện pháp nhằm giảm sốt đất ảo xuống.

Hàng tháng, công bố công khai các dự án khu đô thị, khu dân cư trên trang web của Sở và thiết lập đường dây nóng để người dân có thể điện thoại trực tiếp trước khi mua bán hoặc đặt cọc để Sở Xây dựng giải đáp hoặc cảnh tỉnh người dân không nên mua các dự án khi chưa đủ điều kiện, phối hợp với các cơ quan truyền thông lập các chuyên trang thông tin về bất động sản để người dân biết, thường xuyên công bố công khai trên website của Sở về các dự án đủ điều kiện, công khai đường dây nóng, phối hợp với cơ quan báo chí lập chuyên trang thông tin minh bạch, chính xác về bất động sản.

Cũng theo ông Hùng, để lành mạnh thị trường bất động sản trong thời gian tới, thì cần tăng cường thông tin minh bạch về các dự án, đây là việc cần làm thường xuyên liên tục dưới nhiều hình thức. “Cùng đó, tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội do nhu cầu về nhà ở xã hội ở các khu công nghiệp rất lớn. Nếu tăng cường các dự án nhà ở xã hội ở đây sẽ giảm tải nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà trọ. Sở Xây dựng Bắc Giang đề nghị các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các khu đô thị, khu dân cư, đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản đáp ứng cung và cầu. Phối hợp với UBND các huyện, thành phố điều tiết lại các phiên đấu giá theo hướng gộp các dự án, các nguồn hàng để lực lượng cò mồi không đủ để “ôm”.

Nhiều khu đất đã được chuyển nhượng nhưng chưa có ai xây dựng nhà ở.

Sở cũng yêu cầu các huyện, thành phố cắm các biển cảnh tỉnh người dân về các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Thành lập các tổ liên ngành để kiểm soát thị trường bất động sản và bình ổn giá bất động sản. Phối hợp với Công an tỉnh, Sở Thông tin và Truyền thông phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong kinh doanh bất động sản, nhất là các trang web, facebook đưa sai sự thật để xử lý nghiêm góp phần lành mạnh thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Hùng cho biết.

Nguồn: https://baoxaydung.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-bac-giang-van-tiem-an-nguy-co-vo-bong-bong-320188.html?fbclid=IwAR1uK4At-MRxJO94EW7GbmSr5MSJeQx8GTsI9NT_HBpFpVA81jTge79Ztus